TJMG – Justiça determina registro de hipoteca em imóvel com alienação fiduciária

Lei de 2023 passou a permitir o registro de garantias sucessivas sobre o mesmo imóvel

A 21ª Câmara Cível Especializada do Tribunal de Justiça de Minas Gerais (TJMG) reformou sentença da Comarca de Belo Horizonte para determinar que um Cartório de Registro de Imóveis proceda ao registro de uma hipoteca, uma garantia em segundo grau, de um imóvel que já tem alienação fiduciária com outro credor.

A oficiala de um Cartório de Registro de Imóveis suscitou dúvida perante o requerimento do interessado. O dono do imóvel solicitou o registro de uma hipoteca, uma garantia em segundo grau, já que o seu imóvel, objeto da lide, tem uma alienação fiduciária, garantia em primeiro grau, constituída em favor de uma administradora de consórcios.

Segundo o proprietário, o imóvel vale quase R$ 2 milhões, sendo que as garantias ofertadas (alienação fiduciária e hipoteca) comprometem apenas 52% do valor do bem e, em caso de eventual execução, os direitos dos credores estariam preservados conforme a legislação vigente. Ele argumentou que tais condições foram aceitas pelo credor, conforme as exigências previstas na Lei nº 14.711/2023.

De acordo com o proprietário do imóvel, a solicitação de escritura pública de confissão de dívida com garantia hipotecária foi formalizada em 2023, quando passaram a ser permitidas garantias sucessivas sobre bens imóveis. E, apesar disso, o Cartório de Registro de Imóveis suscitou a dúvida.

A Vara de Registros Públicos julgou procedente a dúvida do Cartório de Registro de Imóveis e determinou que a serventia se abstivesse de realizar o registro da escritura pública de confissão de dívida com garantia.

O proprietário do imóvel recorreu. O relator, desembargador Marcelo de Oliveira Milagres, acatou o pedido. Segundo o magistrado, é possível a coexistência da alienação fiduciária e da hipoteca sobre um mesmo bem imóvel, não subsistindo, ademais, qualquer conflito em razão da prioridade registral. No seu voto, ele fez considerações sobre autonomia privada, com destaque para Lei nº 14.711/2023.

Essa legislação, conhecida como “Marco Legal das Garantias”, permite o registro de garantias sucessivas sobre o mesmo imóvel, desde que as operações sejam celebradas com o credor titular da propriedade fiduciária e não exista qualquer obrigação anterior com outro credor, garantida pelo mesmo imóvel. “Essa condição decorre da lógica jurídica de que a propriedade do imóvel pertence ao credor fiduciário original, enquanto a dívida estiver pendente, impossibilitando que sirva de garantia a credor diverso daquele originalmente beneficiado. O presente caso trata de garantias distintas para obrigações igualmente diversas”, afirmou o relator.

Ao concluir que não há problema no registro da hipoteca pleiteada, o desembargador Marcelo Milagres determinou que a oficiala “efetue a inscrição de maneira precisa para que fique garantida a propriedade futura do imóvel descrito nos autos (direito real à aquisição), a qual será consolidada com a quitação do contrato de alienação fiduciária registrado”.

O vogal, desembargador Marcelo Rodrigues, concordou com o relator e fez uma citação de seu livro Tratado de registros públicos e direito notarial, publicado em 2023, pela editora JusPodivm, para corroborar a decisão do relator: “A evolução dos registros de imóveis implica a dispensa de mecanismos burocráticos, inseguros e custosos – tais como o instituto da fraude à execução – para aclarar a situação jurídica da propriedade e do alienante, ou mesmo para garantia de direitos provenientes de ações de conhecimento, execução, cautelares e outras de natureza administrativa, em proveito da segurança do comércio”.

O desembargador Adriano de Mesquita Carneiro também aderiu ao voto do relator.

Fonte: Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais